策略盈根据潘石屹预测的未来房价：150万房子，到2030年还能值多少钱

上周刷到朋友的朋友圈，配图是他家小区门口的中介牌——红底白字写着“150万急售”，下面还画了个哭脸。他私下跟我吐槽，半年前挂160万连个问的都没有，降到150万，上周终于来个看房的，转了一圈说“再降10万考虑”，说完头也不回走了。他说180万买的房，现在亏30万还卖不掉，搁谁谁不闹心？

这种事儿现在太常见了。2026年的楼市，就像朋友家的房子一样——卖房的不想亏太多，买房的不敢轻易掏腰包，两边就这么耗着。以前那种“千人摇号”“日光盘”的热闹劲儿，现在连影子都没了。

每次聊房价，总有人提。这老哥从甘肃天水出来，90年代在海南炒房赚了第一桶金，后来搞SOHO中国，北京CBD好几栋写字楼都是他盖的，巅峰时身家几百亿。但老百姓记住他，不是因为盖了多少楼，是他对楼市的判断——回头看，几乎每次都踩准了。

2013年前后，潘石屹开始甩卖资产，一个项目接一个出。那时候楼市还在涨，好多人笑他胆小。结果呢？没几年、融创、碧桂园一个个暴雷，高杠杆扩张的全栽了。再看老潘当年的操作，服不服？

他说过一句话，现在还常被人拿出来说：“房价跌20%，就是一条风险红线。”

这话现在看还没过时。国家统计局的数据摆这儿——从2021年房价高点算，全国百城二手房均价累计跌了15%到20%之间。核心城市跌得少，小地方跌得多，但整体没崩。每次价格往20%靠近，政策就赶紧出手：降息、降首付、取消限购、放开落户，一套组合拳下来，价格就稳住了。

为什么偏偏是20%？道理很直白。大多数家庭买房靠按揭，银行放贷要两到三成首付。房价要是跌穿20%，好多房子市值就比贷款少了。断供的人一多，银行坏账就上来了，系统性风险可能就炸了。这条线，谁也不敢碰。

2026年政府工作报告里写得清楚：“着力稳住楼市”。态度很明确：底要托住，但别指望再搞大刺激把价格吹上去。

结合潘石屹的话，再看现在的楼市，业内总结了三个词：量缩、价稳、分化。

先说量缩这事儿。以前抢房的热闹场景，现在成历史了。人口拐点就在这儿——中国连续好几年出生人口下降，2023年新生儿才902万，之后还在降。买房的人越来越少，这是最根本的原因。需求缩了，成交量自然回不去以前的水平。全民加杠杆冲楼市的盛况，这辈子大概率见不到第二回了。

再聊价稳。好多人天天盼着房价暴跌，最好跌回十几年前的白菜价。说句实在的，醒醒吧。土地财政虽然在转型，但短期内地方政府还离不开卖地钱。银行资产里，房地产贷款占了一大块。全国几亿家庭的身家基本压在房子上。这三座大山决定了，房价可以跌，但跌到一定程度就会被拦住。往上没动力，往下没空间——这就是价稳的本质。

最关键的是分化。同样一套150万的房子，放深圳南山和放一个人口持续流出的小县城，到2030年结局完全不一样。前者有产业、有人口、有配套，真实需求撑得住，价格大概率涨到170万以上。后者呢？挂中介一年半载没人看，一降再降，最后可能跌到120万、110万，还未必有人接盘。